被动房地产投资入门指南

即使您不熟悉房地产投资，您也可能已经在社交媒体上看到了成功的故事。拥有私人飞机的房地产企业家拥有迷人的生活方式和“保证的回报”。新手投资者赞扬“邮箱钱”的美德，即无需付出任何努力即可流入的被动收入。

在过去十年中，美国证券交易委员会(SEC)放宽了对房地产众筹交易的限制，使非合格投资者可以访问以前仅由合格投资者进行的交易。这种变化的好处是，它在一定的限制内为普通投资者提供了新的房地产机会。不利的一面是，普通投资者通常会带着玫瑰色的眼镜进行交易，他们相信肯定会成功炒作，却不了解精美的字样或所涉及的实际风险-直到公司突然折叠并中断电话号码。

房地产投资有很多途径，它们都有其风险和回报。有些提供了稳定的财富积累的巨大潜力，但请记住：那些看起来好得难以置信的事实可能是。如果您正在考虑涉足被动房地产投资(包括REIT，众筹和银团)，那么在移交支票之前，这里是一些重要的步骤和需要考虑的因素。

三种常见的被动房地产投资类型

在活跃的房地产投资中，您需要动手购买房地产，通常将其出租以获取持续的收入或出售其以获取利润。根据美国国税局(IRS)的定义，活跃的投资者每年花费750个小时在房地产行业工作，并且可以用被动亏损来抵消收入。

研究和选择交易后，被动房地产投资需要的参与要少得多，但是却不能带来相同的税收优惠。被动投资的三种常见类型是：

•房地产投资信托基金：在股票市场上购买房地产投资信托基金，拥有创收性房地产的公司的股票

•众筹：使用众筹网站与其他投资者共同筹集资金(大多数有最低要求，有的起价为500美元左右)，以购买物业或为开发项目提供资金

•联合组织：将您的资金与作为有限合伙人的其他投资者共同投资于由保荐人收购和管理的房地产

我相信房地产投资信托基金通常是新的房地产投资者的良好起点。法律要求房地产投资信托基金至少将其应税收入的90%作为股利分配给股东。他们通常提供资产类别，地理位置和房地产投资组合的良好多元化，提供流动性和长期增长，这可以平衡其偶尔的短期表现不佳。众筹和银团交易可能会带来更高的回报，但它们更难以理解，并且可能带来更高的风险。做功课，以免被大笔交易烧死。

1.不要害怕提出问题。

像其他任何投资一样对待房地产交易。不要做任何事情，自己做尽职调查，仔细阅读每份合同和备考文件。如果可能，请房地产律师在做出财务承诺之前先阅读文档。向发起人询问很多问题，例如：

•为什么选择这个特定的物业和市场?

•

•您对类似项目有什么经验?结果如何?在什么时间范围?

•您对该项目有何策略?您将如何执行它?

•交易的结构如何?谁来管理?债务看起来像什么?

•预计收益是多少?在什么时间范围?这些数字基于什么?

•投资者要负责的全部费用(收购，管理，资产管理，经纪人，建筑，退出费用，成功费用等)?

•有优先回报吗?

•扣除费用后收益的“净”分割是多少?

•有打电话的风险吗?

•是否有股息(每年的派息)，还是利润取决于最终销售?

•这些术语是“市场”吗?

2.查看最佳和最坏情况。

没有人拥有水晶球，因此请在所有投影上放一粒盐。如果您在Z年内实现了X%的租金增长或Y%的内部收益率，那么进行这项投资的人都希望向您展示最佳方案。但是，如果市场意外下跌，该怎么办?如果像大流行这样的不可预见的事件颠覆了这些预测，该怎么办?

用清晰的眼睛看一下投影并计算出更保守的估计。如果没有按计划进行，最坏的情况是什么?这对您的投资意味着什么?保险，建筑维修费用或财产税增加等成本上升如何呢?

3.审核发起人。

了解谁在获取和管理项目，并检查他们的往绩记录。寻求参考，并与在可比项目上与他们合作过的其他投资者交谈。

比较苹果与苹果。如果他们在丹佛购买了多户住宅物业，对其所有单元进行了翻新以增加价值，然后转售该建筑物以获得可观的回报，并且他们正在同一地区，由同一团队管理的类似项目进行了推介，那就是一个好兆头。如果他们想采用完全不同的房地产类型或从丹佛搬到堪萨斯城，那将不再是公平的比较。

他们对此房产有什么计划?了解为什么他们特别选择了这个。是大量交易还是非市场机会?他们是否想到了增值方法，还是只是希望能够以高于购买价的价格出售?他们有什么规模经济?他们自己在投资这笔交易吗?

投资机会或争夺您的空间是否有短暂的融合?不要害怕说“不”。如果赞助商确实在这个领域，那么将来应该会有类似的机会。这不是吸尘器的清仓销售;这是一笔真正的投资。

被动房地产投资可以增强您的整体金融投资组合，但前提是您要谨慎对待它们。彻底审查了交易和赞助商后，您可以放心前进。